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自住型商品房被疑無助房價降溫 或帶來尋租和腐敗
北京市住建委出臺地方版的樓市調控新政"京七條"，將推出自住型商品房的消息發佈後，"毫無懸念"地成為瞭時下最熱門的討論話題之一。
作為一項限房價的北京房市新政，自住房也不可避免地被民眾拿來與此前的經濟適用房和兩限房做起瞭比較。
接受法治周末記者采訪的專傢表示，自住房發展的前景還有待時間檢驗，更需要政府制定出科學可行的政策。
帶保障性質的商品房
放下手裡房屋中介打印的二手房戶型圖，打開電腦搜索"自住型商品房"的新聞，成瞭北京市民張文瀚最近的常態，一想起自住房相當於周邊商品房價格7折的"承諾"，張文瀚的臉上就會露出笑容。
今年36歲的張文瀚是北京某公司白領，每月7000多元的工資雖然不低，但要想憑借這點工資在北京購房未免有些"天方夜譚"。他直言自己就是"夾心層"，"我們這類人不上不下的，那被夾得是相當難受啊！"
原本已打算向父母要錢買房的他在得知瞭自住房的消息後，就把這項政策視為瞭"救命稻草"，但他現在也沒完全搞清楚，"這個能打7折的自住房，究竟算不算商品房？"
"自住型商品房定位是商品房，但也具有一定保障的性質，和兩限房相類似，叫政策性商品房更為準確。"著名房地產評論員、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存在接受法治周末記者采訪時表示，與普通商品房相比，其價格和戶型要受到一定限制，此外"原則上5年內不得轉讓"的規定也與兩限房規定相類似。
"到目前我們已有很多的政策房，自住型商品房是新推出的又一個，這也在一定程度說明以前我們的政策房效果並不理想。"陳寶存說。
提起政策房，很多人首先想到的便是已"活躍"多年的經濟適用房。這是由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入傢庭出售的具有社會保障性質的商品住宅。
據陳寶存介紹，1997年、1998年是我國房改關鍵時期，當時商品房的價格和以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距過大，因此1998年國傢開始推出經適房，用以解決中低收入傢庭的住房問題。
雖然自1998年後，各地經適房迎來瞭迅速發展，但對緩解低收入人群的住房困難帶來的作用卻十分有限，陳寶存坦言，因為監管上的種種漏洞，導致各類"名不副實"的現象屢見不鮮。
經適房面積標準應為60至80平方米左右，但有些經適房甚至超過200平方米以上；兩人戶申請者年收入應在3.6萬元以下，而實際經適房小區內卻屢現豪車，一些地方更直接將經適房定義為"公務員房"；面對苦苦等候搖號的民眾，倒賣經適房購房號也成瞭一種現象......種種亂象極大阻礙瞭經適房的實際效果。
經適房調控不力再加上房價的日益飛漲，2007年下半年，北京首先提出瞭兩限房的概念。所謂兩限房就是限房價、限套型的普通商品住房。兩限房出臺之初是為解決中等收入人群住房問題，雖然對傢庭資產的準入門檻比經適房更高，但比周邊商品房便宜近一半的價格也讓需求排號者眾多。
但由於政府對房價進行瞭限制，因此實際中不少開發商開始采用壓縮限價房用地等來提高利潤；也有的地方政府將限價房地塊項目以優惠價格賣給企業，用於單位自建房建設。這些行為直接導致兩限房數量大幅縮水，無法滿足需求，分配不公仍舊成瞭最大問題。
"我們不是缺乏保障房，而是給特權者的保障房太多瞭。"陳寶存強調，分配公平是任何帶有保障性質的住房政策必須解決的最關鍵問題，與兩限房和經適房一樣，新近推出的自住房同樣將面臨分配的考驗。
分配公正最關鍵
"分配公平，就是要讓真正有需求的人群能夠享有。"北京中原地產市場研究部總監張大偉告訴法治周末記者，由於主要照顧的是中端"夾心層"住房問題，因此與經適房和兩限房相比，自住房的準入標準相當"寬松"，隻要按照限購政策規定在北京市具有購房資格的傢庭，就可以購買。
"一方面它沒有對傢庭資產收入進行限制，同時也放開瞭對北京戶口的限制，這也體現瞭自住房與經適房和兩限房等保障性住房的不同。"張大偉說。
但在陳寶存看來，準入門檻低，再加上比普通商品房低30%的價格，必然會吸引大批有購房需求的民眾湧入。一旦正式推出，競爭壓力很可能會超過經適房與兩限房，腐敗、尋租空間也會更大。
目前自住房的具體配套政策還在研究制定中，但可以確定的是，購買自住房依然避不開"搖號"。經適房、兩限房的"搖號戰爭"已經讓很多人到瞭"談號色變"的地步。更有細心的民眾發現，與之前經適房、兩限房的搖號由政府組織不同，自住房的選房順序，將由房地產開發企業組織公開搖號確定。
"組織搖號的主體雖是開發商，但對搖號的監督機制將近似於保障房的搖號模式，確保公正。"雖然北京市住建委副主任王榮武曾讓民眾放心，但大傢仍難以安心。
北京市民張文瀚就直言："以前兩限房政府搖號都沒能保證徹底公平，現在開發商再插上一手，貓兒膩更多瞭。"
為解決這一問題，在"京七條"中也加入瞭北京將建立限購監督委員會的內容。法治周末記者從北京市住建委瞭解到，目前組建工作正在進行，將邀請人大代表、政協委員、業內專傢和購房代表等參加，定期開展限購落實情況抽查巡查。
"成立監督委員會可以和自住房的推出相配套，這個工作異常重要。"陳寶存希望監督委員會能盡快落實，並認真調查市場情況，保障搖號公開透明。
相較於寬松的準入標準，此次規定的退出機制"5年內不得轉讓、出租，5年後轉讓須按屆時同地段商品住房價格繳納購房差額的30%"，卻與此前的經適房、兩限房等保障房相類似。陳寶存認為，這其中同樣有利可圖。
比如目前出讓的自住房項目規定的限價在每平米2萬元左右，按90平方米每套計算，總價也近200萬元，而5年後出售，如果房價漲到每平方3萬元，上交30%後，仍可獲利60多萬元。"明顯的利益驅使極易造成權力尋租，這也是之前經適房與兩限房管理過程中頻現腐敗、未能達成預期效果的原因。"此外，陳寶存強調，如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是要在收益裡扣除；對中介"陰陽合同"做低價格擴大收益等行為該如何規制；以及如何避免業主將自己的損失再轉嫁到購房者身上等，都是今後在制定細則時應考慮的問題。
"自住型商品房能否真正落實，惠之於民，確保住房分配的公開透明、加強事前審核、加大事後檢查和懲罰力度，尤為重要。"陳寶存坦言，徹底杜絕分配不公是一項棘手難題，更需要相關部門有極大的決心和更加科學嚴謹的政策保障。
有待形成規模效應
自住房的推出，不僅是為解決"夾心層"的住房問題，這項政策更被寄予穩定北京房價、促進房地產市場平穩健康發展的厚望。
"這次是北京在加強限購、限貸等減法措施的同時，加大限價房的供給，首次在調控中做瞭加法。"張大偉分析指出，自住房的推出，傳遞出當前政府在房價調控思路上的轉變，即從過去主要依靠抑制購房需求，轉向增加房屋供給，特別是有針對性地增加"定向群體的房屋供給"，從以往保障房解決中低收入人群居住問題、商品房解決其他需求的二元制，轉變為照顧超出保障房資格又買不起高端商品房的中端剛需群體購房需求的三元制發展，逐步實現"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的目標。
"供求矛盾是北京房價持續上漲的根源，因此供應量是決定政策能否成功推行的關鍵，此前的經適房等保障房也是因供應量不足，導致亂象叢生。"在張大偉看來，北京市住建委預計明年將推出5萬套自住房的規劃，會導致50%至60%的潛在購買力離開當下的商品房市場，轉而等待這種限價房源。
"這不但能打壓當前高企的房基隆就學貸款信貸年息平鎮汽車貸款價，也能緩解北京商品住宅庫存不足的矛盾、化解'僧多粥少'的尷尬。"張大偉說。
據資料顯示，2012年北京新房住宅成交量約為12.3萬套，扣除保障房後約為9萬多套，如果自住房明年就可供應5萬套，相當於解決瞭多一半的購房需求。
但高策機構董事長陶紅兵對此並不樂觀，"5萬套僅指明年供應的土地可以產生這麼多房子，按照建房規劃周期等考慮，明年的供應量可能也就是5萬套的三分之一，因此短期內很難緩解北京樓盤市場供不應求的局面。"
至於自住房的推出能否抑制房價，陶紅兵也比較謹慎，他認為自住房低於商品房30%的價格，應該對周邊房價有一定拉低作用，但能否持久則不好說。
法治周末記者瞭解到，2011年4月京城第一個與自住房性質類似的長陽國際城入市時，就曾打亂周邊項目的上市節奏，有些4月開盤價還是15000元每平方米的項目到6月就降至14000元。但這一情況隨著2012年、2013年北京市房價進入新一輪的上漲期而消失，目前整個長陽地區的房價仍逐步高漲，該區域部分項目已漲至2萬元每平方米。
"一個項目能化解的市場需求畢竟有限。"張大偉指出，如果自住房供應能形成一定的規模效應，不但會使搖號購房難度降低，對市場也是較大分流，能起到抑制房價的作用。
此外他強調，對於一般商品房來說，為瞭銷售節奏，獲得更高議價利潤，從拿地到銷售一般起碼要10個月，全盤銷售周期平均也要3年以上。但自住房價格已基本確定，不需要等待入市時機，而且需求較多，也不存在銷售問題，所以不會出現捂盤的情況，周轉期比較快，"對供應這些地塊的區域會造成突然間的大量供應，會明顯緩解北京的供應缺口，使房價走低"。
普通商品房或不降反升
"自住型商品房能否有效解決北京高房價問題？"新浪財經網正在進行的一項調查顯示，有63.7%的網友選擇瞭"不能"。事實上，自打該政策推出以來，業界的質疑聲也從未間斷。
中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜就曾表示，名目繁多的政策保障房會扭曲原有的住房市場，在土地供給有限的條件下，此類住房的土地供給越多，普通商品房住宅的土地就越少，無疑會推高瞭未納入政策性住房的房屋價格。
11月4日，自住房概念推出後的首次土地拍賣，8宗住宅用地配建的自住房面積高達64.97萬平方米，各類保障房面積26.05萬平方米，占比達到總出讓的76.9%。對此陳寶存指出，在土地總量不變的前提下，這使得普通商品房的實際供應面積大大減少，隻會使普通商品房的價格不降反升。
一些參與11月4日拍賣的房企也印證瞭這種說法，據他們透露，經過測算，當天拍賣後的純商品房樓面價已飆升至驚人的高度，亦莊地塊的5.8萬元每平方米或海淀東升鄉地塊為4.6萬元每平方米都遠超區域在售樓盤價格，"估計屆時房價仍將暴漲，否則根本無法支撐已經高到離譜的樓面價"。
"高價買來的面粉，一大半都包瞭餃子，剩下的必須做成高價蛋糕才有的賺。"某房企負責人更是直言，由於各類政策房地塊直接占據瞭大量商品住房地塊的額度，企業為瞭利潤必將推高普通商品房價格，使其走向高端化。
目前自住房"限房價、競地價"、"限地價、競配建"的土地供應方式，在土地讓利幅度上不如以往保障性住房土地供應，使開發商利潤被不斷攤薄，這讓陳寶存擔心一方面可能會對房屋質量產生影響；另外一旦開發商感覺無利可圖，自住房能否繼續發展下去也前途未卜。
此外他強調，一旦自住房的分配機制出現問題，不能保證公平，又會致使大量輪候人群重返普通商品房購買當中，而那時高漲的房價會令他們更加苦不堪言，"原本為解決'夾心層'而推出的住房政策也就失去瞭意義"。
法治周末記者瞭解到，為瞭應對可能帶來的高房價，北京樓市的高端市場或將開始進入"管控"時代。繼推出自住房後，為保證本年度商品房成交均價，完成2013年"保持房屋交易量的穩定以及交易價格的穩定"的房地產調控目標，今年年底前，北京市住建委將不再給4萬元每平方米以上的高價房項目批預售證。
"這隻是房市短期的臨時管控，並不能解決未來的高價房入市行為。"一位不願具名的房企高管向法治周末記者坦言，依照當前的情況看，自住房正式推出後，高端商品房的數量必然會進一步增加。
多地暫無效仿計劃
雖然褒貶不一，但北京的自住房依然在推進之中。法治周末記者瞭解到，對於北京推出的這種模式，目前各地還沒有效仿的計劃，南京、寧波、蘇州、無錫、天津、大連、合肥、常州等城市均表示，不會推出該類型的商品房或暫時沒有供應計劃。
"自住房確實不適合全國'一刀切'推廣，這種方式目前隻適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市進行推廣，但不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。"至於自住房在北京能起到多少效果，張大偉依然強調，"主要取決於供應量，量大就會平抑市場價格，如果隻是應景推出，對市場將沒多大影響。"
陳寶存則認為，目前各方停留在紙面上的討論意義並不大，北京推行的這一政策效果究竟能否為購房者帶來福音，緩解北京高企的房價，還需要等到自住房真正入市後，加以考察分析。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/08532492647.shtml
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